'전세가 나을까, 월세가 나을까'는 목돈 상황과 금리에 따라 답이 갈립니다. 단순히 '월세는 버리는 돈'이라고만 볼 수는 없습니다. 전세도 보이지 않는 비용이 있기 때문입니다.
전세의 숨은 비용 — 기회비용
전세는 매달 나가는 돈이 없어 보이지만, 큰 보증금이 묶입니다. 그 보증금을 다른 곳(예금·투자)에 뒀다면 벌었을 수익이 바로 '기회비용'입니다.
예를 들어 전세보증금 3억원을 연 4%로 굴릴 수 있었다면, 매년 1,200만원(월 100만원)을 포기하는 셈입니다. 전세대출을 받았다면 그 대출 이자도 매달 나가는 비용입니다.
전월세 전환율로 비교하기
전세를 월세로 바꿀 때 쓰는 비율이 '전월세 전환율'입니다. '전세와 월세 중 뭐가 싼가'는 이 전환율과 내 돈의 기대수익률(또는 대출금리)을 비교하면 됩니다.
- 월세 전환율 > 내 보증금의 기대수익률(또는 대출금리) → 전세가 유리
- 월세 전환율 < 내 기대수익률(또는 대출금리) → 월세가 유리
- 즉 금리가 높을수록 '목돈을 굴리는' 월세가 상대적으로 유리해진다
돈 말고도 볼 것
- 전세는 보증금 미반환(사고) 위험 — 보증보험·등기·집주인 확인 필수
- 월세는 이사·유연성에서 유리(목돈이 안 묶임)
- 전세대출 한도·금리, 월세 세액공제 여부도 함께 고려
핵심 요약
- 전세도 '기회비용+대출이자'라는 숨은 비용이 있다
- 전월세 전환율 vs 내 돈의 수익률/대출금리로 비교
- 금리가 높으면 월세, 낮으면 전세가 상대적으로 유리
- 보증금 반환 위험 관리는 필수